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经典案例之永续年金现值

01-27 20:44:40| http://www.zjmxgs.com |中级财务管理|人气:714我要推荐此文给好友

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正文:

所谓永续年金,就是每期末支付一笔等额的现金流直到永远。类似诺贝尔基金会和诺贝尔资金,存本取息,直到永远,需要存多少钱?

假设我们在某山村小学建立一个奖学金,从现在开始每年支付1000元的奖学金,预期投资报酬率为10%,那么现在应该存入多少?

                                    初始投资额×10%=1000元,

从上式中即可以求解出,初始投资额为10,000元,每年的投资报酬为10,000×10%=1,000,可以满足奖学金的支付需要。

换言之,未来每年支付1,000,投资报酬率为10%时,现在需要拨付1,000/10% = 10,000元。

记住,未来现金流量的现值即其竞争均衡价格!预期投资报酬率为10%时,未来每年1000元的现金流与当前10 000元等价。

应用举例

先生花90万元在北京海淀北三环以里买了一套三居室住宅,先生的经纪人告诉他,依目前北京市房租水平,他的住房租金收入大概为3000元/月,一年期贷款利率约为6.5%,试展开分析。

分析:由于住房使用期限为70年,因此我们可以视年租金收入36 000为永续年金,如果用一年期贷款利率贴现,其现值为

36000/6.5%=553846.15(小于90万元)或36000/900000=4%(小于6.5%)

考虑这样一种投资策略,先生卖掉住房再租入,获得现金流900,000元,委托银行按6.5%贷出,月利息收入=900,000×6.5%/12=4875元,付租后尚结余4875-3000=1875元。

试分析北京市房价、租金水平和贷款利率。租金/房价与贷款利率呈现出何种关系?为什么经济学家常用租金房价比评价住房或租金价格水平?

 

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