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2017年资产评估师《资产评估》:房地产评估(12)

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正文:

  第八节、路线价法在土地评估中的应用

  一、路线价法的计算公式:

  宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度

  (注:深度百分率应为累计深度百分率)

  如果宗地条件特殊,如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等,则需依下列公式计算:

  宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率

  或:宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度±其他备件修正额

  二、深度百分率的定义。

  深度百分率,是地价随临街深度长短变化的比率。

  三、深度百分率的表现形式。

  深度百分率的表现形式有三种,分别为:单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象,累计深度百分率呈递增现象,平均深度百分率呈递减现象。

  四、路线价法的操作步骤。

  路线价法的操作步骤主要包括以下内容:路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。

  “四三二一”法则需要掌握,其他法则只需了解。(实质上是深度百分率的规则不同的分类)

  1.四三二一法则

  四三二一法则将标准深度100英尺的普通临街地,与街道平行区分为四等分,即由临街面算起,第一个25英尺的价值为路线价的40%,第二个25英尺的价值为路线价的30%,第三个25英尺的价值为路线价的20%,第四个25英尺的价值为路线价的10%,如果超过100英尺,则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线价的9%,第二个25英尺为路线价的8%,第三个25英尺为路线价的7%,第四个25英尺为路线价的6%。

  
       
       
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  第九节、在建工程评估

  一、形象进度法

  形象进度法是选择足够的可比销售资料,根据在建工程建造完成后的市场价格,结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。

  注意:在建工程账面值一般是已投资金额(也就是付款金额),但往往工程进度与付款进度不一致,注意未付工程款等相关因素。整体评估时,在建工程是按形象进度评估的,形象进度大于投资额时需要增加负债。转自www.zjmxgs.com

  形象进度法比较适合工程完工或接近完工的情况,实际工程量较少的在建工程,可采用成本法或假设开发法。

  二、成本法

  按在建工程客观投入的成本评估,包括被评估在建工程已经耗费的各项必要费用之和,再加上正常的利润和应纳税金来确定在建工程的价值。

  三、假设开发法

  将在建工程预期开发完成后的价值扣除后续的正常开发费用、销售费用、税金及开发利润以确定评估值。

  评估方法的选择:接近完成的在建工程,按形象进度法评估;实际工程量较少的按成本法或假设开发法进行评估;属于停建的,要查明停建原因,考虑功能性贬值及经济性贬值,进行风险系数调整。

  1、某宗土地2000平方米,土地单价为1000元/平方米,国家规定的容积率为4,建筑密度为0.5,则楼面地价为( )。

  A.250元/平方米

  B.500元/平方米

  C.1000元/平方米

  D.4000元/平方米

  答案:A。

  2、对于建筑物的过剩功能,在评估时可考虑按( )处理。

  A.功能性贬值

  B.建筑物增值

  C.经济性贬值

  D.经济性溢价

  答案:A。

  
       
       
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