财务管理
您所在位置:365体育投注 >> 财会考试资产评估师考试资产评估师考试考前辅导资产评估2017年资产评估师《资产评估》:房地产评估(10)

2017年资产评估师《资产评估》:房地产评估(10)

03-28 21:35:36| http://www.zjmxgs.com |资产评估|人气:233我要推荐此文给好友

2017年资产评估师《资产评估》:房地产评估(10),本站还有更多资产评估师考试试题,资产评估师考试试题及答案,资产评估师考试真题方面的资料。
正文:

  第六节、假设开发法在房地产评估中的应用

  一、假设开发法的基本思路

  假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值,扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后,依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。该方法主要用于待开发土地价值的评估。转自www.zjmxgs.com

  (预期价值可以通过市场法或收益法得到)转自www.zjmxgs.com

  实际评估工作中,常用的一个具体计算公式为:

  地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润(5-25)

  二、适用范围

  1.待开发土地的评估。

  2.将生地开发成熟地的土地评估。

  3.待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还包含拆迁费用。

  三、假设开发法评估的程序。

  不熟悉房地产开发业务和财务核算的同学需要好好学习教材。

  (一)调查房地产的基本情况

  (二)确定被估房地产的最佳开发利用方式

  (三)预测房地产售价

  1.对于出售的房产——市场法

  采用市场比较法确定开发完成后的房地产总价。

  2.对于出租的房地产,如写字楼等——收益法

  (1)先用市场法,确定所开发房地产出租的净收益;

  (2)再采用收益法将所有的净收益折现得到房地产的总价。

  (四)估算各项成本费用

  1.估算开发建筑成本费用—建筑费

  2.估算专业费用

  指测量、设计等专业技术费用,该费用通常可以按建筑费的一定比例计算,即:

  专业费用=建筑费×i(i为一定的百分率)

  3.确定开建设工期,估算预付资本利息

  (1)利息的计算采用复利,而不用单利

  (2)预付地价款的利息

  已经全部预付的地价款×【(1+利率)开发建设期-1】

  (3)建筑开发费和专业费的利息

  ①分清期初一次性投入、均匀投入、分段均匀投入;

  ②期初一次性投入:全期计息;

  ③均匀投入:计息期为开发期的一半;

  ④分段均匀投入(例如:第一年投入30%,第二年投入70%):计息期为各段时间一半附加剩余占用期间;

  ⑤建设竣工以后的空置及销售期内应该按照全额全期计算利息。

  4.估算税金

  一般按照房地产总价的一定比例计算。

  5.估算开发完成后的房地产租售费用(即销售费用)

  一般按照房地产总价或租金的一定比例计算。

  (五)确定开发商的合理利润

  投资回报利润率的计算基数一般为地价、开发费和专业费三项。

  (六)估算待估对象价值

  注意待估对象所对应的时点。

  
       
       
        www.zjmxgs.com 如果觉得《2017年资产评估师《资产评估》:房地产评估(10)》不错,可以推荐给好友哦。


文章关键字:资产评估师考试 - 资产评估师考试考前辅导 - 资产评估,zcpgs2   

与2017年资产评估师《资产评估》:房地产评估(10) 相关的文章