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房地产评估(5)

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正文:第六节、假设开发法在房地产评估中的应用 

  1、假设开发法的基本思路。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值,扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后,依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。

  (预期价值可以通过市场法或收益法得到)

  实际评估工作中,常用的一个具体计算公式为  土地价值=房屋的预期售价-开发建设成本-利息-利润-税费

  2、假设开发法评估的程序。假设开发法评估的程序为  调查房地产基本情况;确定被估房地产的最佳开发利用方式;预测房地产开发完成后的收益;测算开发建设成本;测算开发利润;测算投资利息和税费;估算被估房地产价值。

  第七节、基准地价修正法

  基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格,基准地价一般具有如下作用  (1)具有政府公告作用;

  (2)是宏观调控地价水平的依据;

  (3)是国家征收城镇土地税收的依据;

  (4)是政府参与土地有偿使用收益分配的依据;

  (5)是进一步评估宗地地价的基础;

  (6)引导土地资源在行业部门间的合理配置。

  注:该方法精度取决于基准地价及其修正系数的精度,一般作为辅助方法。可以快速方便地进行宗地地价评估。

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