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2017年经济师考试《中级房地产》模拟题

03-28 21:35:36| |房地产专业知识与实务|人气:183我要推荐此文给好友

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正文:               2009年中级经济师考试《房地产专业知识与实务》模拟试题
一、单项选择题(共60题,每题1分。每题的备选项中,只有1个最符合题意)
1.与乡村相比,下列(  )不能体现现代城市的特性。 A.以工业人口为主   B.以非农业人口为主 C.人口密度大       D.一定地域的政治、经济和文化中心 2.某省的总人口为5000万人,其中城镇人口为2250万人,则该省的城镇化率为(  ) A.30%  B.45%  C.50%  D.55% 3.大都市区的人口向较小的都市区乃至乡村地区流动的分散化过程,称为(  )现象。 A.城镇化B.郊区化C.逆城市化D.后城市化 4.按照杜能理论的假设,( )之和等于一个常数。 A.成本、运费  B.利润、成本  C.运费、利润  D.价格、利润 5.杜能在《孤立国》一书中提出 “杜能圈”。其中距市场最近的一圈是( )。 A.自由农作区  B.谷物轮作区  C.林业区  D.放牧区 6.韦伯认为,社会集聚是( )。 A.特殊集中因素  B.一般集中因素  C.固定的外在因素  D.固定的内在因素 7.在同一块土地上连续追加投资,由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租是( )。 A.级差地租I  B.级差地租Ⅱ  C.绝对地租  D.垄断地租 8.根据相关统计,当城市化水平为30%—50%时,人均GDP一般为() A.1000美元以下   B.1000-3000美元   C.3000-7000美元   D.7000美元 9.边际理论认为,土地所有者追求最大地租,土地使用者寻求生产过程中的利润最大,从而使地租等于土地( )。 A.边际产出价值  B.边际剩余价值  C.总剩余价值  D.总产出价值 10.在出让土地使用权年限为50年的土地上,不允许的单体建设项目是( )。 A.公寓  B.写字楼  C.工业厂房  D.酒店 11、国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和(  )。
A.土地使用权转让  B.土地使用权出租  C.国有土地租赁  D.土地使用权抵押 12、下列关于土地使用权转让的说法中,错误的是(  )。
A.成片开发土地使用权只能成片转让
B.土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转移
C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权
D.成片开发土地转让的前提是必须形成工业用地或其他建设用地条件 13.土地使用权出让合同的内容中一般不包括( )。  A.建设规划设计条件
 B.建设密度和高度控制指标
 C.开发进度和分期投资额度
 D.工程完工期限 14.A公司将M地块的使用权抵押给B公司,于9月20日签订抵押合同,并于次日办理了公证,9月26日完成抵押登记,则抵押合同生效的时间为( )。  A.9月20日  B.9月21日  C.9月26日  D.9月27日 15.下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中,政府可以无偿收回土地使用权的是( )。  A.出让合同约定2002年6月30日动工开发,中间曾受到“非典”的影响,规划部门审批工作在一段时间内暂停,导致前期工作延误,到2004年6月30日仍未动工
 B.城市总体规划变更,使得项目规划设计变更,导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发
 C.开发商要求提高项目容积率,规划部门不批准,导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发
 D.因发生自然灾害,地块的地质条件发生重大变化,导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发 16.协议出让国有土地使用权的最低价由( )批准。  A.省、自治区、直辖市人民政府土地管理部 B.市、县人民政府土地管理部门
C.省、自治区、直辖市人民政府          D.市、县人民政府 17.M公司取得了某成片土地的土地使用权,并按合同约定进行成片土地开发,若M公司要转让该土地的土地使用权,应满足的条件是( )。  A.取得土地使用权两年以后
 B.完成开发投资总额的25%以上(不含土地使用权出让金)
 C.完成开发投资总额的25%以上(含土地使用权出让金)
 D.形成工业用地或者其他建设用地条件 18.下列划拨土地中,国家不能无偿收回的是( )。 A.土地使用者迁移而停止使用的土地
 B.土地使用者破产而停止使用的土地
 C.未经原批准机关同意,连续一年未使用的土地
 D.核准报废的矿场土地 19.在房地产开发商确定某种物业类型的盈利潜力,需要了解物业周边的交通流量,或者考察物业周边已建成物业如商场、娱乐设施的顾客流量等情况时,才使用的调研方法是()。
  A.观察法 B.试验法 C.询问法D.投射法 20.房地产市场调研要采用最新的调查资料,因为只有最新的调查资料才能反映市场的现实状况。这说明房地产市场调研具有(  )。 A.求教性原则  B.时效性原则  C.保密性原则  D.创造性原则 www.zjmxgs.com 21.通常把“接触业务的第一线,客户反应资料是最直接最真实资料”,称为() A.销售广告  B.销售地区  C.销售渠道  D.销售现场 22.下列关于策划的表述中,错误的是(  )
A.策划既含有未做事之前对如何行动的整体筹划和安排, 也含有遇到突发事件如何处置的对策  B.策划包含计划和决策
C.策划主体是指能动地进行策划活动的人
D.策划的客体是指策划指向或策划标的 23. 通常把“指企业对3—5年内的房地产市场变化及其发展趋势的预测,是企业制定发展规划的依据”,称( )。 A.短期预测   B.中期预测   C.宏观市场预测    D. 微观市场预测 24.采用内部收益率作为房地产开发项目投资评估的指标,其主要优点是( )。   A.考虑了基准收益率  B.能显示投资回收期的长短
  C.能在一定程度上反映投资效率高低  D.计算过程简单 25.某人用80万元购买一套已使用了20年的住房,该住房的耐用年限为70年,当基准收益率为l0%时,假设残值为零,则每年平均住房费用为( )万元。   A.5.34  B.6.45  C.7.26  D.8.O7 26.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示,若基准收益率为10%,则该项目的净现值为( )。 单位:万元   A.-7.5  B.66.3  C.147.7  D.225.0 27.现有两个互斥方案可供某房地产经营企业选择,各方案的初期投资及净收益见下表,其寿命均为5年,不计残值。若基准收益率为12%.则用差额法计算的NPV(乙-甲)( )。???答案 单位:万元   A.大于100万元  B.等于零  C.小于零  D.等于100万元 28.某房地产开发公司开发一住宅小区,已知该项目的固定成本费用为4000万元,住宅平均售价为5000元/平方米,单位产品可变成本为3000元/平方米。该公司计划获利300万元,则需开发的面积为( )平方米。   A.14 300  B.16 000  C.20 000  D.21 500 29.考虑资金时间价值所计算出的动态投资回收期与不考虑资金时间价值所计算出的静态投资回收期相比,静态投资回收期()。
  A.总比动态投资回收期长  D.有时比动态投资回收期长
  C.总比动态投资回收期短  D.与动态投资回收期相等
30.某房地产开发公司开发建设一住宅小区,建设用地面积为 50 000 平方米,住宅平均售价为 3000元/平方米,固定成本为 1260万元,单位产品的可变成本为1290 元/平方米。采用盈亏平衡分析法对投资进行评沽,若规划批准的总建筑面积为100000 平方米.则其经营安全率为( )%。
  A.90.23    B.92.63  C.95.80    D.97.06 31.在房地产开发项目资金筹措阶段,投资的主要风险是( )。   A.资本结构的变化对未来收益产生影响
  B.市场研究与项目评估分析和预测的准确性
  C.承包商对项目控制与管理能力
  D.通货膨胀及不可预料事件的发生 32.房地产投资者所拥有的房地产商品因难以售出而抛售,由此造成的风险称为( )。   A.经营风险  B.业务风险  C.财务风险  D.流动性风险 33.采用分期付款出售房地产商品,客户不能按约定偿付款项造成的风险称为( )。
  A.经营风险  B.信用风险  C.财务风险  D.业务风险 34.某房地产公司经营一餐馆,年经营收入为300万元,经营支出为l50万元,所得税税率为20%。经营四年后转售,预计经营期内年平均通货膨胀率为3%,年折旧费为50万元,则按不变价格计算,第四年的实际税后净现金流量为( )万元。   A.128.88  B.132.54  C.141.63  D.146.86 35.房地产投资风险中的静态风险,可通过( )加以避免。 A.经营者自身努力  B.加强对投资项目的评估
  C.减少判断失误  D.投保的方式 36. 房地产投资风险转移的主要形式是( )。
  A. 将风险损失摊销计入成本
  B. 从未发生风险损失项目的收益中补偿
  C. 与非保险业的其他人签订合同
  D. 建立内部风险基金 37.房地产开发过程中需到城市规划管理部门办理的许可证有( )。 A.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
  B.建设用地规划许可证和建设工程施工许可证
  C.建设用地转让许可证和建设工程规划许可证
  D.建设用地转让许可证和建设工程施工许可证 38. 详细规划采用的图纸比例一般为(  ) A.1/1000~1/2000 B.1/5000~1/10000 C.1/10000~1/25000 D.1/50000~1/100000 39. 确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是(  )。
  A.项目选址意见书
  B.建设工程施工许可证
  C.建设用地规划许可证
  D.建设工程现划许可证 40. 控制性详细规划的内容不包括( )。
  A.确定规划地区各类用地的界线和适用范围
  B.确定近期建设目标、内容和实施部署
  C.规定建筑后退红线距离
  D.规定交通出入方位 www.zjmxgs.com 41.房地产开民项目建设完成后应进行竣工验收,由( )递交竣工报告。   A.施工单位向开发商  B.开发商向质量监督站
  C.工程监理机构向开发商  D.施工单位向质量监督站 42. 在矩阵组织结构中,每一项工作的指令来自( )部门。
   A.一个  B.两个  C.四个  D.上级 43. 项目的计划总工期可以被分为前期策划、设计、施工、交付使用等主要阶段。这几个阶段的开始或结束一般是作为项目最主要的( ).
  A.设计事件  B.管理工作内容  C.里程碑事件  D.进度控制 44. 全面质量管理的基本观点包括:质量第一的观点,以( )为主的观点,为用户服务的观点和一切用数据说话。
  A.控制  B.预防  C.经济效益  D.激励 45.建安工程费包括建筑工程费和( )等。   A.附属工程费  B.设备及安装工程费
  C.管理费      D.室外供电工程费 46.房地产开发项目管理的意义主要体现在( )四个方面。   A.计划、组织、协调、控制  B.计划、协调、控制、监理
  C.组织、协调、控制、检查  D.计划、组织、控制、验收 47. 带理租售二手房与代理租售新建商品房相比,前者与后者的差别体现在( )。
  A.代理机构的性质不同  B.代理费用较低
  C.成交可能性低        D.标的以单宗房地产为主 48. 需求导向定价法的理论基础是(  )。
  A.生产理论  B.成本理论  C.分配理论  D.效用理论 49.某从事二手房租售代理的房地产经纪机构希望给广告受体提供能随时查询的房地产详细状况,并及时更新房源信息,宜采用的广告媒体是( )。
   A.路牌   B.广播   C.电视   D.网络
50.在房地产市场竞争较为激烈时,适宜采用( )定价。   A.成本加成定价法  B.顾客感受定价法  C.竞争价格定价法  D.旧房定价法 51.在其他条件不变的情况下,下列策略中不属于直接调整价格策略的是( )   A.调整楼宇基价  B.提高前期付款的比例  C.增大楼层之间的差价  D.增大朝向之间的差价 52.甲于2004年1月起将自己的房子租给其同事乙一年,约定由乙交纳物业服务费。乙住了三个月后以物业管理服务水平差为由搬走并拒绝交纳物业服务费。甲负( )的责任。   A.督促乙尽快交纳  B.部分交纳
  C.协助物业管理企业向乙追收  D.连带交纳 53. 某住宅小区业主委员会共有 11 名委员,出席小区第五次业主委员会会议的委员共 9 人,该次会议所做出的决定若有效,必须经(C)名以上委员同意通过。
  A.4   B.5   C.6   D.7 54. 下列各项原则中,不属于物业服务费收费原则的是(C )。
  A.合理原则  B.公开原则
  C.费用与消费者承受能力相适应原则   D.费用与服务水平相适应原则 55.某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6%和2%。某宗房地产的成交价格为3000元/平方米,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )元/平方米。   A.2830.19  B.2941.18  C.3061.22  D.3191.49 56.某宗房地产2006年3月的价格为3000元/平方米。已知该宗房地产所在地区的同类房地产2006年4月至7月的价格指数分别为103.0,105.0,108.0,105.0(均以上个月为100),则将该价格调整到2006年7月的价格为( )元/平方米。   A.3058.3  B.3150.0  C.3240.0  D.3679.3 57.假设开发法中的开发经营期的起点是( )的时间。     A.土地开始开发  B.房屋开始施工
  C.开始租售开发完成后的房地产  D.取得估价对象 58.房地产证券化是将( )相联系,增强资产的流动性。   A.长期资产与短期资金  B.长期资产与长期资金
  C.短期资产与长期资金  D.短期资产与短期资金 59.对于已经保普通房屋保险的某项房地产,由于( )而遭受损失可获得保险公司赔偿。   A.战争  B.地震  C.核辐射  D.洪水 60. 下列情况中,不属于契税征税对象的是( )。
  A.国有土地使用权出让          B.土地使用权转让
  C.农村集体土地承包经营权转移  D.房屋买卖与赠与  www.zjmxgs.com     二、多项选择题(共20题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选。所选的每个选项得0.5分) 61.克里斯塔勒的中心地理论的假设条件包括( )。   A.研究的区域是一块均质平原,其上人口均匀分布,居民的收入水平和消费方式完全一致
  B.有一个统一的交通系统,对同一等级规模的城市的便捷性相同,交通费用和距离成正比
  C.有一个统一的交通系统,对同一等级规模的城市的便捷性相同,交通费用和距离成反比
  D.厂商和消费者都是经济人
  E.平原上货物流动不受关税或非关税壁垒的限制 62.下列关于城市职能和性质的表述中,正确的是( ) A.城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分 B.城市职能概念的着眼点是城市的非基本活动部分 C.城市性质是城市主要职能的概括和体现 D.城市性质是城市发展能力的概括和体现 E.城镇化是乡村转变为城市的一种复杂过程 63.下列建设项目,其土地使用权出让的最高年限是50年的有( )     A.住宅、      B.货运汽车生产车间
  C.大型歌舞厅  D.酒店  E 民办学校 64.下列关于划拨土地使用权的说法中,正确的是( )。 A.转让时可由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金
B.转让时可以不办理土地使用权出让手续,但转让方应将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理
C.未领有国有土地使用证的土地使用者,也可以将划拨土地使用权的地上建筑物进行经营性出租,但应将租金中的土地收益上缴国家
D.满足划拨土地使用权抵押条件,对划拨土地使用权进行抵押的,抵押金额中包括土地价格
E.因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的,应办理土地使用权出让手续并向国家缴纳土地出让金后才能改变土地属性   65.一个项目的竞争力体系包括( )等。 A.资源优势   B.产品优势   C.交通优势    D.品牌优势   E.景观优势 66.资金具有时间价值的主要原因是( ) A.通货膨胀  B.承担风险  C.税率变动  D.资产折旧  E.汇率变动 67.根据房地产投资项目所处的阶段不同,现金流量可分为( )。 A.净现金流量  B.初始投资现金流量
C.经营现金流量  D.累计现金流量  E.终结现金流量 68.选择计算期相同的房地产项目互斥方案时,能直接应用的经济评价方法有( )。 A.收益法  B.净年值法  C.净现值法  D.净终值法  E.追加投资收益率法 69.房地产投资风险中的动态风险是由于( )带来的风险。 A.企业的经营管理状况  B.意外事故的发生
  C.市场需求变动  D.自然灾害  E.战争 70.降低房地产投资中的商业风险可采用的对策有( )等。 A.预期投资后的维持费用  B.进行房地产类型组合投资
  C.将风险损失摊销计入成本  D.规模投资限制竞争  E.选择擅长经营的房地产项目 71.房地产投资变现风险的主要影响因素有( )等。 A.市场行情  B.管理水平  C.地段  D.净现金流量  E.价值量的大小 72.控制性详细规划的主要内容包括( )。
  A.确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高
  B.建设条件分析和综合技术经济论证
  C.道路系统规划设计
  D.根据规划容量,确定工程管线的走向、管径
  E.制定相应的土地使用与建筑规定细则 73.居住区的用地组成一般包括( )。 A.居住建筑用地    B.公共建筑和公共设施用地
  C.道路及广场用地  D.工程管线用地  E.绿地及体育场 74.房地产企业在组织市场营销的过程中,可以自主控制和加以设计的市场营销要素有( )。
  A.市场  B.产品  C.价格  D.促销  E.渠道 75.下列工作中,属于房地产开发项目招标工作内容的有( )。
  A.发出招标公告或邀清函            B.发售招标文件
  C.评标委员会向投标人介绍评标方法  D.对投标人进行资格审杳
  E.与承包商协商工期和付款方式 76.采用市场法进行房地产估价时,可比实例的实际成交价格只有经过了(  )等处理后才可视为估价对象的价值
  A.交易情况修正   B.调查核实  C.公开披露   D.交易日期调整   E.房地产状况调整 77.房地产证券化具有( )等特点。   A.动产化  B.细分化  C.流动化  D.规模化  E.风险分散化 78.房地产抵押贷款市场的中介服务机构包括( )等。
  A.贷款日常维护服务机构  B.评估机构  C.律师事务所  D.担保公司  E.监管机构
79.在办理房地产抵押登记时,房地产管理部门需要对抵押物进行审查的内容有( )。 A.抵押物价值的大小  B.抵押物权证的真伪
  C.抵押物的面积      D.抵押人的信誉  E.抵押物是否已经抵押 80.房地产税收的基本职能包括( )。
  A.保障财政收入             B.筹集公共建设资金
  C.发挥经济杠杆的调节作用   D.杜绝房地产投机行为,维护市场秩序
  E.调节收入水平,缩小贫富差距   www.zjmxgs.com   三、案例分析题(共20题。每题2分。由单选和多选组成。错选,本题不得分;少选。所选的每个选项得0.5分)   (一)   某房地产公司欲投资两个彼此独立、投资寿命期为一年的项目,其投资额和净收益见下表。各项目的投资方案是互斥的,该公司拥有的资金数额为5000万元,要求的基准收益率为12%。 单位:万元   81.上表中,这两个项目的无资格方案共有( )个。   A.1  B.2  C.3  D.4   82.乙项目在排除无资格方案后新的追加投资收益率为( )。   A.12.O%  B.12.5%  C.13.0%  D.13.5%   83.该房地产公司应选择( )方案。   A.甲4和乙l  B.甲2和乙l  C.甲l和乙4  D.甲l和乙3   84.如果该房地产公司能以年利率l3%贷款3000万元,则可选择( )方案。     A.甲4和乙4  B.甲4和乙l  C.甲4和乙2  D.甲2和乙l (二)   某房地产公司开发宾馆项目时,恰逢国家调控固定资产投资,致使该公司遭受投资损失。   85.国家调控固定资产投资的主要手段有( )。   A.提高所得税率  B.货币贬值  C.提高利率  D.紧缩银根   86.该房地产公司的风险属于( )。   A.商业风险  B.金融风险  C.意外风险  D.购买力风险   87.降低国家调控固定资产投资所带来的风险的对策有( )。   A.把握国家金融政策  B.预期贷款利率变化   C.预测地区经济情况  D.防止同类房地产商品竞争  (三) 某房地产开发企业在土地使用权挂牌出让中,以每平方米2100元的价格获得一块住宅用地,土地总面积20000平方米,容积率为3。经测算,预计开发建设总成本为每平方米建筑面积2500元(不含土地成本),销售税费率为10%。在具体实施项目前,公司高层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建没和营销活动,确定了5家房地产经纪机构代理租售房地产,并已分别与这5家房地产经纪机构签订了委托代理合同
  根据题意回答下列问题
  88.在房地产市场调研中,房地产市场价格的调研包括( )等内容。
  A.项目所在地区同类房地产价格  B.房地产商品需求价格弹性
  C.地区代理商的数量、素质  D.房地产市场供求状况的变化趋势
  89.项目若采用成本加成定价法定价,企业预期成本利润率为25% ,则项目的最低售价不得低于( )元/平方米。
   A.4000   B.4400   C.4444   D.4600
  90.该房地产开发企业所确定的房地产代理方式具有()等特点。
  A.委托方协调工作量大  B.谁先代理成功谁取得佣金
  C.佣金结算简单  D.代理成本低
  91.该房地产开发企业在选择代理机构时,应依据的标准有()。
  A.法定代表人经历  B.营销经验和业绩
  C.营销网络        D.代理费用 www.zjmxgs.com   (四)   某住宅小区共有 1700个业主,其中1500个业主的住宅为小户型,总建筑面积为 10万平方米且每户建筑面积相等:200 个业主的住宅为大户型,总建筑面积为2万平方米且每户建筑面积相等。小区第二次业主大会会议决定,不再续聘原物业管理公司.而选聘新的物业管理公司。
  根据背景回答下列问题
  92.该小区第二次业主大会会议的召集人应为( )。
  A.小区业主委员会      B.业主大会筹备组   C.小区所属居民委员会  D.原物业管理公司
  93.根据 《 物权法 》 选聘或解聘物业管理企业“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意”的规定,该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为(C)。
  A.全部大户型业主和 200 个小户型业主参加并表决通过
  B.一半小户型业主和100个大户型业主参加并表决通过
  C.全部小户型业主和 101 个大户型业主参加并表决通过
  D.全部大户型业主参加并表决通过
 94.新选聘物业管理公司,专职管理和技术人员至少要有(D)人。
  A.50   B.20  C.30   D.10   (五)   张某购买一套商品住宅,成交价格为100万元,首期付款为房价的30%,余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为20年,贷款年利率为8%,采用按月等额还款方式偿还。   95.银行在审核抵押贷款时,应不同意( )设定抵押。   A.商品住宅            B.抵押人依法有权处分的国有土地使用权
  C.权属有争议的房地产  D.已依法公告列入拆迁范围的房地产   96.赵某将其购买的商品住宅抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门( )。   A.办理抵押登记  B.进行抵押合同备案  C.申报贷款金额  D.申报抵押评估价值   97.赵某以依法取得的房屋所有权证书进行房地产抵押的,登记机关应当在原房屋所有权证上作他项权利记载后,向( )。   A.赵某颁发房屋他项权证  B.银行颁发房屋他项权证
  C.赵某颁发抵押权证      D.银行颁发抵押权证   98.赵某的月还款额为( )元。   A.5872  B.7428  C.8388  D.9040   99.若赵某将其家庭收入的25%用于偿还贷款,则赵某家庭月收入至少为( )元。   A.23488  B.33552  C.55712  D.88160   100.若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额,此时的贷款余额为( )元。   A.172 858  B.282 786  C.492 858  D.613229

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