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2008年经济师考试《中级房地产》答案

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正文:

           2008年经济师考试《中级房地产》真题参考答案
一、单项选择题(共60题,每题l分。每题的备选项中,只有l个最符合题意)
1. D
[解析]本题考查城市职能与城市性质的概念与区别。城市职能与城市性质两者主要区别见下表:

2. D
[解析]本题考查区位的综合性。按照客体的多样性,可以将区位分成自然区位和社会区位两大类。在自然区位中,有天文区位和自然地理区位;在社会区位中有经济区位、文化区位和政治区位。而天文区位是指反映地表事物的经纬位置。
3. B
[解析]本题考查原料指数的公式。原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量。
4. D
[解析]本题考查同心圆理论。同心圆理论是由伯吉斯于1925年对芝加哥城市土地利用空间结构分析后总结出来的。他是基于社会生态学里的入侵和承继(Invasion-succession)概念来解释土地利用在空间上的排列形态。
5. A
[解析]本题考查有效需求的概念。有效需求必须同时满足两个条件:一是消费者愿意购买;二是消费者有能力购买。根据这两个条件,只有甲可以形成有效需求。
6. A
[解析]本题考查划拨用地范围。A汽车加油站是商业性经营项目,不能以划拨方式获得用地。
7. C
[解析]本题考查抵押登记交验的文件。登记时必须拥有土地使用证,表明土地权属。土地出让合同是获得土地使用证的必备条件。因此有了土地使用证就无需出让合同
8. C
[解析]本题考查土地使用权出让的最高年限。工业用地最高出让年限为50年,开发期为5年,则剩余的土地使用年限为50-5=45年。
9. B
[解析]本题考查土地使用权招标中评标小组的构成。评标小组由出让人代表、有关专家组成,人数为5人以上的单数,因此成员至少为5人。
10. D
[解析]本题考查土地使用权出让最高年限的规定。A别墅是居住用地,最高出让年限为70年,可以低于这个年限出让,所以有可能为50年。而图书馆用地属于教育用地,汽车装配厂用地属于工业用地,最高出让年限均为50年。购物中心用地属于商业用地,最高出让年限为40年,不可能为50年。
11. D
[解析]本题考查房地产市场调研的特点。房地产市场调研具有三个特点,分别是实用性、时效性和实践性。
12. A
[解析]本题考查房地产市场调研的原则。客观原则要求调研必须实事求是,始终以客观的态度去反映真实情况,不能主观武断地下结论,不能弄虚作假。
13. D
[解析]本题考查房地产需求调研的内容。需求调研分为消费者调研、消费动机调研和消费行为调研三类。而对消费者的数量及其构成的调研属于第一类中对市场容量的调研。本题可用排除法。
14. C
[解析]本题考查房地产调研的内容与种类。房地产营销渠道调研,主要包括营销渠道的选择、控制与调整;营销方式的采用;租售代理机构的数量、素质及租售代理情况等内容。
15. C
[解析]本题考查房地产市场预测的概念。
16. B
[解析]本题考查房地产全程策划的概念。可根据题干顾名思义,直接推导出答案。
17. B
[解析]本题考查SWOT分析法中的四因素。SWOT是四个因素英文单词第一个字母的组合,大家可以结合英文来记忆,分别是内部优势因素(Strength)、内部劣势因素((Weakness)、外部机会因素(Opportunity)和外部威胁困素(Threats)。
18. D
[解析]本题考查城市总体规划、控制性详细规划和修建性详细规划的内容。选项D属于控制性详细规划的内容。
19. C
[解析]住宅建筑工业化建筑体系的结构形式大致可分为三大类,具体见下表:

20. A
[解析]本题考查建筑密度的计算公式。建筑密度=基底面积/用地面积。
21. A
[解析]该项目合适的改造投资费用不得高于因此节约的经营成本的折现值。因此本题的实质仍然是资金时间价值换算中年值换算为现值的计算。
 
22. B
[解析]本题考查资金时间价值换算中现值换算为年值的计算。
 
23. C
[解析]本题考查资金时间价值换算中,年值换算为终值的计算。但本题并不符合换算公式的假定条件,必须进行换算才能套用公式。画出现金流量图以帮助理解。

24. C
[解析]本题考查净现值指标的计算
NPV甲=300(P/A,10%,8)-1000
NPV乙=520(P/A,10%,8)-2000
NPV丙=600(P/A,10%,8)-3000
该题不需要把三个净现值全部计算出来,只需计算两两之差,根据差的正负,来判定大小,而且其中的系数(P/A,10%,8)只需计算一次,可以重复利用,这样可以大大减小计算量。

25. C
[解析]本题考查盈亏平衡点的计算。注意单位一定要一致。

26. D
[解析]本题考查房地产投资风险细分类中的总体性风险。总体性风险有三种,分别是市场风险、利率风险和购买力风险。
27. B
[解析]本题考查房地产投资风险按产生原因的分类。可以分为自然风险、社会风险和经营风险。
28. C
[解析]本题考查降低房地产投资商业风险的对策,一般有六项措施:
(1) 房地产类型组合投资;
(2) 选择擅长经营的项目;
(3) 规模投资限制竞争;
(4) 在经济上升期投资;
(5) 选择“短平快”项目;
(6) 预期投资后的维持管理费用。
29. D
[解析]房地产投资的不可抗力风险是指由于意外事故、自然灾害、战争、政变等异常变化引起的房地产投资价值损失。市场变化不属于自然灾害也不属于意外事故,是一种正常的市场发展状况。
30. C
[解析]业务风险是指由于收益的变动而造成的风险,也就是营业收入和销售成本的变动而影响房地产经营利润和利润率大小的风险。
www.zjmxgs.com 31. D
[解析]设计阶段又具体分为四个管理过程。计划阶段的主要工作是签订合同,启动阶段的主要工作是项目立项、获得设计任务书,实施与控制阶段是具体的设计工作,收尾阶段是移交设计文件。
32. A
[解析]评标委员会组成人员的情况在定标前是保密的,不能在招标文件中公开。
33. D
[解析]建筑安装工程费用包括四项,分别是直接费、间接费、利润和税金。
34. A
[解析]风险管理的内容主要有三项,分别是风险识别、风险评估和风险应对
35. A
[解析]房地产开发项目合同争端或纠纷的解决方式有四种,分别是和解、调解、仲裁和诉讼。后三种都需要第三方的介入,只有第一种和解,是指纠纷当事人在自愿友好的基础上达成共识,这种方式不需要第三方的介入。
36. B
[解析]本题考查市场法中建立价格可比基础中的统一面积内容的换算。换算的关键是无论采用何种面积计价,一宗房地产的总价是相同的。
设建筑面积价格为X
建筑面积下的单价×建筑面积=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积
100X=80×4000
X=3200元/平方米。
37. A
[解析]采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格。
38. D
[解析]本题考查成本法的公式。房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧
则建筑物折旧=重新购建价格-房地产价值
本题注意是房地产价值而非房地产价格。
39. B
[解析]本题考查收益法中净收益计算的基本公式。净收益=有效毛收入-运营费用
40. A
[解析]本题考查假设开发法的基本公式。待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费。
41. C
[解析]房地产开发企业自行租售自己的项目,突出优势是对项目的情况熟悉。
42. A
[解析]独家代理是指房地产开发企业或其它业主将物业委托给一家房地产经纪机构代理,委托人和代理人之间是单一的委托代理关系,房地产开发企业与代理人之间的协调和佣金结算相对简单。
43. A
[解析]成本导向定价法是指以房地产产品成本作为定价基础的定价方法。题目中已知的都是与成本有关的因素。
44. B
[解析]路牌是户外广告的一种形式。户外广告具有长期性、固定性、集中性效应,正好符合题中的要求。AC电视和广播时间短,且分散,网络广告主要缺点是效果难以测定。
45. C
[解析]人员推销由于销售人员可以和客户直接进行交流,可以及时听到客户对产品的反映,了顾客户的需求,所以这种方式的信息反馈速度最快。
46. C
[解析]业主委员会可以召开业主委员会会议,也可以召开除了首次业主大会以外的业主大会定期会议和业主大会临时会议。因为首次业主大会召开时,业主委员会还没有成立,因此是由业主大会筹备组召开的。
47. C
[解析]新设立的物业服务企业,其资质等级按最低等级核定,并设一年的暂定期。
48. A
[解析]住宅专项维修资金可用于购买一级市场国债
49. D
[解析]业主委员会备案的主体是区、县人民政府房地产主管部门。
50. C
[解析]物业服务企业是一个自负盈亏的独立的企业法人,营利性是其根本特征。
51. C
[解析]《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定:对空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
52. D
[解析]公积金具有专用性、强制性和互助性三个特点。强制性就如题干所表述的,只要符合规定的单位和个人,都必须缴存。
53. B
[解析]本题考查住房公积金的提取内容。可采用排除法。
54. D
[解析]住房抵押贷款证券化的主体一共有五个,分别是发起者、服务机构、特殊目的机构、信用评级机构和投资者。其中特殊目的机构(SPV)是进行住房抵押贷款证券化业务的载体,由它组织进行贷款整合和信用增级后在资本市场上发行证券。
55. D
[解析]本题考查房地产信托的特点,主要有三个特点:第一是业务具有很强的灵活性和多样性;二是信托财产由于流动性差而具有高风险性;三是信托投资具有高收益性。选项D房地产信托融资方式既可以是资金,也可以是物资,具有多样性和灵活性,因此不具有单一性。
56. C
[解析]耕地占用税以县级行政区为单位。
57. B
[解析]契税属于财产税。
58. A
[解析]对于营业税而言,按照营业额和适用税率计算应纳税额,计算公式为:应纳税额=营业额×适用税率。
59. C
[解析]企业所得税收入总额中以下收入为不征税收入:财政拨款、依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金以及国务院规定的其他不征税收入。
60. C
[解析]城镇土地使用税的应纳税额=纳税人实际占用的土地面积×适用税额标准=3000×5=15000(元)。注意城镇土地使用税按土地面积计算,不按建设面积计算,因此容积率在本题中是迷惑项。


www.zjmxgs.com 二、多项选择题(共20题,每题2分。每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
61. BCD
[解析]本题考查区位的分类。按照客体的多样性,可以将区位分成自然区位和社会区位两大类。在自然区位中,有天文区位和自然地理区位;在社会区位中有经济区位、文化区位和政治区位。
62. BDE
[解析]本题考查决定房地产需求量的因素,即可以表述为房地产有效需求是某些因素的函数。这些因素包括1.房地产价格水平;2.消费者的收入水平;3.消费者的偏好;4. 相关物品的价格水平;5.消费者对未来的预期。选项D抵押贷款能力可以放到第二个因素消费者的收入水平中考虑。消费者的收入包括其实际收入,还包括其获得金融支持的能力。
63. BC
[解析]本题考查国有建设用地使用权挂牌出让的相关规定。A旅游用地可用招标、拍卖、挂牌出让等多种方式出让;D在挂牌期限内,有两个以上报价相同的竞买人且报价高于底价,则先提交报价单者为竞得人;E竞得人的竞买保证金,抵作土地出让价款,其他投标人、竞买人的竞买保证金,在挂牌活动结束后5个工作日内予以退还,不计利息。
64. BCE
[解析]本题考查建设用地使用权出租中,出租方、承租方的权利和义务。AD为承租方的义务。
65. ABC
[解析]本题考查房地产市场预测的定量预测方法。定量预测方法一共有三种,分别是时间序列法、回归分析法和市场因子推演法,而德尔菲法和购买者意图调查法均属于定性预测方法。
66. ABC
[解析]本题考查房地产市场调研资料搜集途径。DE对市场资料收集的帮助不大。
67. BC
[解析]居住小区的规模一般以一个小学的最小规模为其人口规模的下限,而小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限。人口规模以10000~15000人为宜。
68. ABE
[解析]划分固定成本与可变成本的方法主要有费用分解法、高低点法和回归分析法三种。
69. CDE
[解析]降低房地产投资变现风险的对策主要有:
(1) 把握好搭配投资比例;
(2) 选择容易分割出售的房地产进行投资;
(3) 不做资金缺口的投资;
(4) 选好房地产投资地段;
(5) 操纵房地产现金流量;
(6) 保证有能力持有房地产足够时间;
(7) 搞好投资管理工作。
70. ADE
[解析]风险预防一般包括以下措施:
(1) 防止危险因素产生;
(2) 减少已存在的危险因素并对其进行监控;
(3) 对风险因素进行时间与空间上的隔离;
(4) 加强投资方保护能力;
(5) 稳定、修复和更新受损对象;
(6) 进行风险预防的评价;
(7) 对下一步预防目标进行审核与规划。
71. BCD
[解析]投资规划,主要是指确定或计算房地产项目的投资费用,以及制定房地产项目实施期间的投资控制工作方案的工程管理活动,主要包括:
(1) 进行投资目标论证分析
(2) 投资目标分解
(3) 制定投资控制工作流程
(4) 投资目标风险分析
(5) 制定投资控制工作制度
(6) 制定有关报表数据的采集、审核与处理
各阶段的具体工作如下:

72. CD
[解析]房地产项目的质量通常体现在可用性、可靠性、经济性、与环境的协调等方面。其中可靠性包括三个方面,安全性、可维修性和有效性(指满足使用寿命要求与满足抗腐蚀性要求)。
73. ADE
[解析]建立价格可比基础主要包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和统一面积单位五种。
74. ACD
[解析]代理租售合同签订后,委托人应向受托人提交有关资料,包括反映项目特征的资料、反映开发项目合法性的资料、委托书,如是预售项目还应提交预售许可证。本题可采用排除法,选项B项目销售执行计划应由经纪机构制定并执行,所以无需委托方提供;选项E房地产开发企业发展规划是开发企业的内部资料,与销售无直接关系,所以无需提供。
75. AB
[解析]渗透定价策略是指商品房面市时,以价格定得很低,以低价提高市场占有率。根据价低的特点就可以分析优势。
76. ABDE
[解析]本题考查物业服务费计费方式中的酬金制的内容。选项C物业服务资金节余或不足,均由业主承担,无需物业服务企业承担。
77. BCD
[解析]本题考查住房公积金管理中心的职责,注意与住房公积金管理委员会的职责进行区分。
78. ABDE
[解析]本题考查房地产保险的作用。
79. ABD
[解析]本题考查房地产税收的特征。选项C应该是税源分布零散;选项E应该税收收入主要归地方。
80. BCE
[解析]契税的计税依据分为以下三种情况:
土地出让、土地使用权出售、房屋买卖-成交价格;
土地使用权赠与、房屋赠与-参照市场价格核定;
土地使用权交换、房屋交换-价格差额。


www.zjmxgs.com 三、案例分析题(共20题,每题2分。由单选和多选组成。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
81. D
[解析]
首先根据题意画出现金流量表。一定要注意年初与年末的分别。
住宅销售总额为0.4×15000=6000(万元)

82. C
[解析]本题考查静态投资回收期的计算。根据已经完成的现金流量表套用公式计算即可。

83. C
[解析]本题考查净现值的计算。
 
84. ABC
[解析]本题考查净现值法与内部收益率法的区别,主要有三项不同:

85. B
[解析]在建工程的评价,可以采用收益法,也可以采用成本法和假设开发法。但是本题中已知的数据只适合采用收益法,而没有提供采用成本法或假设开发法的基础数据。
86. A
[解析]本题考查收益法中年净收益的计算。月净收益=潜在毛收入-空置损失-运营费用=50-50×10%-50×40%=25,则年净收益=25×12=300(元/平方米)。
87. B
[解析]本题考查收益法中有限年期的计算。注意收益年限为剩余的土地使用年限37年。
 
88. A
[解析]土地使用期一共为40年,土地使用权是1年前通过招标方式取得的,建成酒店式公寓需要2年时间,因此建成后的剩余土地使用期限为40-1-2=37年。
89. C
[解析]房地产开发企业拟采用企业自行销售的策略。确定销售队伍规模经常采用的是工作量法。
90. BCD
[解析]房地产促销分为人员推销和非人员推销两大类,非人员推销中又包括广告、活动推广和公共关系三种类型。因此除了广告宣传外,还可用人员推销、活动推广和公共关系三种方式。
91. BCD
[解析]该房地产开发企业选用的是低开高走的价格策略,这种策略的关键是要确定好起步价、调价频率和调价幅度三个因素。
92. BC
[解析]确定均价后,再根据每套房的情况,比如楼层、朝向等确定调整差价系数。
93. C
[解析]本题考查等额还款抵押贷款中月还款额的计算。
房屋总价=100×4500÷10000=45(万元)
7成按揭贷款,贷款额为45×70%=31.5(万元)
还款期为10×12=120(期)

94. AC
[解析]物业管理招标投标的原则有:分别是公开原则、公平原则、公正原则、诚实信用原则。
95. B
[解析]本项目采用公开招标方式,不存在应邀招标的物业服务企业。而且即使是公开招标,在招标公告发布时,尚不确定有哪些单位会前来投标,因此也不可能列出投标企业的名称。本题可以采用排除法。
96. AD
[解析]选项A在评标过程中,现场答辩部分必须公开,其它评标过程应在严格保密下进行。选项B评标委员会经评审,认为所有投标文件都不符合招标文件要求的,可以否决所有投标。选项C向招标人提交书面评标报告是评标委员会的正常工作之一。选项D应该推荐不超过3外有排序的合格的中标候选人。
97. D
[解析]公积金以职工的工资为基数按月缴存,分为职工个人交缴部分和单位交存两部分。题中已知李某每月交250元,单位比例与职工同,所以单位也交250元,即李某每月缴存的公积金总额为500元。一共缴存30年,所以其还需缴存的公积金总额为500×12×30=180000(元)。再加上其目前本人名下的住房公积金本息余额2万,共为20万元。
98. C
[解析]本题考查公积金贷款最高额度的确定方法。
根据住房公积金的相关规定,李某可以申请的住房公积金贷款最高额度以下列三个额度中最低者为准:
(1) 借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存的住房公积金总额25万元;
(2) 所购住房评估价的70%,即100×70%=70(万元)
(3) 该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额15万元
以三者最低者为准,则李某申请公积金贷款的最高额度为15万元。
99. C
[解析]本题考查房地产保险中的重复保险。在重复保险中,投保人获得的最高损失赔偿为房屋的保险价值,即房屋的评估价值100万元,如果两家保险公司采取分摊方式赔付,则甲公司获得的最高赔偿为 。
100. ABC
[解析]本题考查个人账户上的公积金的使用。可以用来购买、建造、翻建、大修自住住房。对于公积金管理中心来说,可以用公积金来购买国债。但购买国债不能由个人使用,只能由住房公积金管理中心来运作。

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